【一巡观点】“房随地走、地随房走”的理解与适用
【一巡观点】“房随地走、地随房走”的理解与适用
作者:戴涛律师(陕西韬达律所主任)
我国《物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。但是,在司法实践中对该“房随地走、地随房走”物权登记原则的理解与适用不尽统一。
一、根据最高法院第一巡回法庭在审理(2015)民二终字第269号案件时对归纳的二个争议焦点的分析,从司法实践层面解决了两个长期争议的问题:
第一个问题:在全国不动产统一登记制度尚未健全时,不动产登记机关如何确定。一巡法庭判决认为:
1、虽然建设部发布施行的《城市房地产抵押管理办法》及《房屋登记办法》规定办理在建工程抵押登记的部门为房地产行政主管部门,但《担保法》及《城市房地产管理法》作为法律的位阶高于上述两个部门规章,故应当优先适用《担保法》及《城市房地产管理法》。
2、依据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十条规定,以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,在县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力。
第二个问题:仅办理土地使用权抵押登记的,可否依据《物权法》第一百八十二的规定主张对地上建筑物的优先受偿权。一巡法庭判决认为:
1、当事人应当对土地使用权及其地上建筑物一并抵押,如果当事人未一并抵押时,则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理了抵押登记,即使另外一项没有办理抵押登记,亦依法推定为两者一并抵押。
2、从市场交易的风险防范角度来看,物权法已经确立了房和地应一并抵押的原则,并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押,参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该法律规定。
市场主体在设立土地抵押权时,对该土地上的建筑物是否已经设定抵押权应当负有注意义务,并应当积极向登记机关进行查询,以避免出现风险,反之亦然。
市场主体如果因自己未尽到上述查询等注意义务,在未来实现抵押权时存在权利冲突而遭受风险,则该损失应由市场主体自行负担。
陕西韬达律师事务所戴涛律师
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二O一七年七月五日